本季度，位于望京-酒仙橋商圈的融新科技中心和麗澤金融商務區(qū)的晉商聯(lián)合大廈、聚杰金融大廈、匯亞大廈等寫字樓如期入市，為甲級寫字樓市場帶來約38萬平方米的新增供應，全市甲級寫字樓市場總存量達1,043.6萬平方米。新增供應拉動全市甲級寫字樓空置率環(huán)比上升0.7個百分點達8.4%，五大核心商圈需求繼續(xù)強勁，空置率環(huán)比下降0.6個百分點至2.9%，為近兩年較低值。
本季度，甲級寫字樓市場租金進一步小幅上調(diào)，全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣391.3元，同比上漲0.8%。五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣427.4元，同比上漲4.1%。受市場持續(xù)活躍的影響，全市季度凈吸納量達28.2萬平方米，同比增長95.5%。其中，望京-酒仙橋商圈表現(xiàn)突出，空置率從上季度的35.4%下降7.4個百分點至28.0%，季度凈吸納量高達13萬平方米，創(chuàng)歷史新高。
戴德梁行北中國區(qū)寫字樓-企業(yè)服務部高級董事嚴區(qū)海表示：“隨著高科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求的激增，上地商圈相關(guān)企業(yè)擴張愈加明顯，如嘀嘀無限科技發(fā)展有限公司在去年四季度租賃人工智能產(chǎn)業(yè)園27,608平方米的面積之后，本季度又繼續(xù)新租萬集空間大廈11,000平方米的面積。同時，商務區(qū)中服地塊備受市場關(guān)注，正大中心、中國人壽金融中心等寫字樓項目預租活躍，如盈科律師事務所預租正大中心17,000平方米的面積，廣發(fā)銀行和佳能（中國）分別預租中國人壽金融中心20,000平方米和13,600平方米的面積。”
戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東表示：“總理的政府工作報告中指出了2019年中國房地產(chǎn)的發(fā)展方向，中國持續(xù)發(fā)展的城鎮(zhèn)化進程仍將為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供支撐，城市更新將繼續(xù)成為一線城市和熱點二線城市的發(fā)展主題，等一線城市將為投資者迎來更多機會?！?br>
未來兩年，寫字樓市場預計將迎來300萬平方米新增供應，非核心商圈占比為67%，其中包括華潤東長安和萬科時代中心等一些 “酒改辦”、“商改辦” 項目。預計未來幾年，低迷的酒店業(yè)和傳統(tǒng)百貨業(yè)以及多樣化的辦公模式需求將繼續(xù)推動著存量老舊寫字樓的改造升級。
2019年9月26日 ，全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務商戴德梁行（專題閱讀）舉行以“探索城市新格局”為主題的2019年三季度媒體搶聽會，會上回顧了寫字樓市場在本季度的表現(xiàn)，探討存量市場下如何煥發(fā)城市生命力。與此同時，戴德梁行于今日正式發(fā)布《互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)推動寫字樓市場發(fā)展》報告。
優(yōu)質(zhì)項目入市或推動未來寫字樓市場租金
2019年第三季度，中糧置地廣場、太平金融中心入市，為全市寫字樓市場帶來約93,000平方米的新增面積，全市甲級寫字樓總存量攀升至1,048.6萬平方米，全市空置率環(huán)比上漲0.8個百分點達7.9%。而核心商圈空置率則繼續(xù)保持低位，僅為3.4%，較上季度上漲0.3個百分點。
由于核心商圈有限的新增供應和可租賃面積，本季度核心區(qū)寫字樓市場租金繼續(xù)保持堅挺，有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣442.4元，環(huán)比上漲2.8%。就整體市場而言，盡管有新項目不斷入市，但由于業(yè)主對自身項目的定位較高，并不急于采取降低租金的方式來提高入駐率，所以暫時并未對租金造成下行壓力，至此全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣403.4元，環(huán)比上漲2.2%。
2019年，核心區(qū)“中服地塊”將迎來供應高峰，中國人壽金融中心、正大中心、三星中國總部大廈、中信大廈、清華美院五大項目將相繼入市。戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東表示：“新項目的入市將拉動商務區(qū)乃至核心區(qū)市場空置率小幅上升，市場租金在未來三年將隨著優(yōu)質(zhì)項目的入市而有被進一步推高的可能?！?br>
政策利好與優(yōu)質(zhì)資本加速城市更新
在土地供應不斷收緊的大背景下，以一種可持續(xù)發(fā)展的方式來進行更新和改造是城市更新項目面臨的重要挑戰(zhàn)之一。對此，戴德梁行北中國區(qū)項目及建筑顧問部主管、董事陳彬表示：“在的核心區(qū)域，商業(yè)用地的供給越來越少，拿地的成本也越來越高。這樣的形勢，恰恰為大量的經(jīng)營狀況不太理想的項目（如酒店， 百貨商場，購物中心，工業(yè)廠房設施等）帶來了復興的機會。吸引社會資金，根據(jù)市場需求，對老舊項目進行改造成為地產(chǎn)開發(fā)的熱點，也必將成為未來長遠趨勢。市政府出臺的一系列政策，總體上對正面清單類的城市更新項目是支持和鼓勵的，同時對行政審批手續(xù)進行了極大的簡化。對房地產(chǎn)開發(fā)的從業(yè)單位而言，城市更新，為項目管理，設計，施工等關(guān)聯(lián)行業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展機會?！?br>
與此同時，如何推進位于城市中心老舊建筑的升級改造、盤活存量資產(chǎn)及物業(yè)資源，進行功能升級和資產(chǎn)管理，也是本次會議的重要話題。戴德梁行中國資本市場副董事總經(jīng)理劉兵在會上談及資本在城市更新中所扮演的角色時強調(diào)：“目前資本市場在變化，資管新規(guī)的細則將于近期落地，這對規(guī)范資本市場有著深刻而長遠的意義。資本在地產(chǎn)市場上起著根本性作用，新規(guī)帶來的去杠桿、資金荒等現(xiàn)狀將會加速市場優(yōu)化買家結(jié)構(gòu)及組合，擁有成熟的資產(chǎn)管理能力的買家將會在這一輪資本市場的波動中勝出。而這些優(yōu)質(zhì)買家也將是未來城市升級的重要推手。由此而言，資本在城市更新中起到‘加速器’的作用，將會幫助城市更好的完成升級改造?！薄 ?
互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)推動區(qū)域租金上漲
，早已成為中國的科技創(chuàng)新中心，眾多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在此聚集和快速成長。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的《互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)推動寫字樓市場發(fā)展》報告顯示，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)主要分布于上地商圈、中關(guān)村和望京-酒仙橋，辦公面積在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的占比分別為35.6%，31.6%和25.4%。租金水平、產(chǎn)業(yè)的聚集效應、政策支持以及便利的交通和配套設施，促使大量互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)選址于這些區(qū)域，推動了該區(qū)域的租金上漲。因此，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)已成為寫字樓市場需求的重要組成部分。
戴德梁行北中國區(qū)寫字樓-企業(yè)服務部主管、高級董事嚴區(qū)海指出：“互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)半數(shù)在未來一年存在擴招計劃。對于未來辦公地點的選擇，絕大多數(shù)傾向于中關(guān)村，望京-酒仙橋和上地這三個商圈。這些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的聚集和擴張，為這些區(qū)域的寫字樓市場發(fā)展注入巨大潛力。”
2019年國內(nèi)房地產(chǎn)基金累計成交金額突破600億元，同比增長150%。2019年初，《私募投資基金備案須知》新規(guī)的發(fā)布，預計新規(guī)將促使地產(chǎn)基金的投資由債權(quán)類向股權(quán)類轉(zhuǎn)換，股權(quán)類基金將在投融兩端擁有更多的機會，對大宗物業(yè)的投資帶來利好。保險資金方面，中國人壽、華夏保險、天安人壽等眾多保險機構(gòu)在2019年在物業(yè)投資市場上屢次出手，預計2019年保險資金對國內(nèi)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)戰(zhàn)略增持的趨勢不變。
2019年，外資地產(chǎn)基金將繼續(xù)把中國列為亞太區(qū)增值型投資的首要目標市場。世邦魏理仕研究發(fā)現(xiàn)2019-2020年間將共有530億美元亞太私募房地產(chǎn)基金投出，其中中國市場將獲得140億美元，主要為增值型和機會型基金。另外隨著2019年中國經(jīng)濟的新動力逐步成型，外資地產(chǎn)基金對中國經(jīng)濟失速的擔憂逐漸減弱，預計2019年外資基金對中國一二線城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的投資將有所加快。
主要城市各類物業(yè)租金回報率預測
2019年一線城市核心區(qū)域商辦物業(yè)的租金回報率將保持平穩(wěn)，但次中心、新興商務區(qū)的寫字樓回報率有繼續(xù)向下的趨勢。二線城市中寫字樓供需平衡的南京、杭州，以及趨勢向好的成都等城市的租金回報率均將有所下調(diào)。全國購物中心的回報率預計保持穩(wěn)定。一二線城市以及一線周邊衛(wèi)星城市的倉儲物流項目的租金回報率將進一步下行。
華南動態(tài)
把目光轉(zhuǎn)向華南區(qū)另一座經(jīng)濟活躍的城市，深圳。深圳市2019年全年GDP高于廣州市，總量過2.24萬億元（3560億美元），同比增長8.8%。類似于廣州市場，迅猛發(fā)展的經(jīng)濟支撐了深圳本季度活躍的租賃需求，深圳甲級寫字樓平均租金環(huán)比上浮1.3%，達235元每平方米每月。季內(nèi)約11萬平方米新增供應推出市場，但全市整體空置率環(huán)比下降2.5個百分點至11.1%。
福田及羅湖仍為深圳寫字樓較受歡迎的子市場，租金水平環(huán)比增長1.8%和0.4%，分別達到272元及219元每平方米每個月。
預計2019年深圳甲級寫字樓租金水平將實現(xiàn)同比2%-3%的同比增長。2019至2022年，深圳核心地區(qū)新增甲級寫字樓供應將過600萬平方米，其中過三分之一來自前海子市場，預計前海租金水平將面臨主要壓力。預計全市租金水平增長的態(tài)勢將減緩，2019年或有4個百分點的調(diào)整性下浮。但2020年隨著新增供應回落，租金水平將有所回升。而深圳全市空置率亦將在2019年攀升至29%的高位，與本季度相比上升18個百分點
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